Cette règle d'urbanisme, via l'article 5, a pour objet d'empêcher toute construction sur un terrain non bâti d'une superficie inférieure au seuil retenu par le règlement du plan. Il permet également de faire obstacle à d'éventuels projets de division de parcelles bâties aux fins d'édification de nouveaux bâtiments sur des terrains d'une superficie inférieure à ce seuil. L'édiction de ce type de prescription n'est nullement obligatoire (TA Grenoble, 20 avril 1994, Syndicat des copropriétaires de la résidence Brelin, no 903323, Études Foncières, 1994, no 64, p. 44, obs. Lamorlette). Une règle justifiée par des contraintes techniques L'article 5 du règlement du PLU ne peut fixer une superficie minimale des terrains constructibles que « lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée » (article L. 123-1-12° et R. 123-9-5). Deux conditions sont ainsi mises à la légalité des dispositions de l'article 5 : existence de contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement collectif ; préservation de l'urbanisation ou de l'intérêt paysager de la zone considérée. Dans ce cadre, les auteurs d'un PLU ne peuvent édicter, dans l'article 5 du règlement, des prescriptions relatives à la forme des parcelles (CAA Paris, 18 janvier 2001, Commune de Vésinet, n° 99PA00710) et la desserte de la parcelle par les réseaux publics ne fait pas obstacle à ce qu'elle soit classée dans une zone où la superficie minimale des terrains constructibles est portée à 3 000 m² (CAA Marseille, 21 octobre 2010, Palomo, n° 08MA03567). Attention au règlement sanitaire départemental S'agissant de la première condition, tenant aux contraintes techniques liées à la réalisation d'un assainissement collectif, pour le Ministère de l'Équipement et des Transports, « les motifs techniques sont fondés sur des études de capacité des sols à recevoir une installation d'assainissement individuel. Ces études peuvent aboutir à la définition d'un maillage permettant d'établir la superficie minimum requise pour qu'un terrain puisse recevoir un système d'assainissement individuel et donc être constructible. La définition de ce maillage peut être différente selon la nature du sol dans divers secteurs de la commune. » (Ministère de l'Équipement et des Transports, Le plan d'occupation des sols, La Documentation Française, 1999, p. 147). Les motifs techniques peuvent également découler des prescriptions du règlement sanitaire départemental pour la mise en œuvre des installations de traitement et d'évacuation des eaux usées, compte tenu, notamment, du relief et de la nature des sols (CAA Marseille, 20 octobre 2011, Commune de Saint-Paul La Coste, n° 09MA03134). Dans les zones où seul un assainissement individuel est possible, cette prescription est imposée par des motifs d'hygiène. Par exemple, un terrain est situé en secteur Nhd, d'une superficie de 2 584 m² alors que l'article N5 du règlement du PLU de la commune de Biarritz subordonne, dans ce secteur, la constructibilité des terrains non desservis par un réseau d'assainissement collectif à la condition que leur superficie soit au moins égale à 5 000 m². Dès lors, après avoir rappelé les conditions de constructibilité fixées par le PLU, et constaté qu'elles n'étaient pas remplies, le maire de la commune de Biarritz était tenu, en réponse à la demande du requérant faisant état d'un projet de construction à usage d'habitation, de lui délivrer un certificat d'urbanisme négatif (CAA Bordeaux, 24 juin 2008, Marcus, n° 06BX02402). Bien apprécier les dispositions évite les erreurs S'agissant de la seconde condition, liée à la préservation de l'urbanisation ou de l'intérêt paysager de la zone considérée, les motifs pouvant guider les termes de l'article 5 sont, par exemple : d'obtenir une urbanisation aérée, de préserver une morphologie parcellaire en évitant les divisions foncières ; de conserver un rythme de façade sur rue ; d'inciter les regroupements parcellaires afin de limiter l'implantation de constructions sur de petites parcelles de forme irrégulière. Sont entachées d'une erreur manifeste d'appréciation les dispositions de l'article UE 5-2 d'un plan local d'urbanisme qui prévoient que « pour être constructible, un terrain doit présenter une surface minimale de 600 m² afin de maintenir la forme urbaine, le rythme parcellaire, l'aspect architectural et paysager du secteur » et que « pour les terrains bâtis à la date d'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme, dont la superficie est inférieure à 600 m², les extensions seront autorisées dans la limite du COS applicable ». En effet, si la commune soutient que ces dispositions ont pour but de préserver l'urbanisation traditionnelle et l'intérêt paysager de la zone, il ressort des plans figurant au dossier que la zone en question ne comporte qu'un seul terrain non bâti appartenant au requérant, d'une superficie de 520 m², inférieure à la surface minimale exigée par les dispositions précitées. Ainsi, ni les caractéristiques de la zone UEa, ni les objectifs allégués par la commune ne sauraient justifier la fixation d'une telle surface minimale qui ne serait applicable qu'au seul terrain du requérant (CAA Versailles, 27 août 2009, Louis Dupuis, n° 08VE01805). Quelle superficie prendre en compte ? Les superficies à prendre en compte sont variables suivant la situation particulière de la parcelle dans le PLU. Ainsi, lorsqu'un terrain est localisé sur deux zones différentes du PLU, la partie du terrain situé dans une zone inconstructible ne peut être prise en compte dans le calcul de la superficie minimale. Dès lors, si la partie du terrain située dans la zone constructible est inférieure à la superficie minimale prévue à l'article 5, l'ensemble du terrain est inconstructible (CE, 13 mars 1987, Alépée-Fabre, n° 51325). Par conséquent, la superficie à prendre en compte, doit être la surface des seules parcelles comprises dans la zone du plan où existent des droits à construire et non la surface totale de l'unité foncière partagée entre plusieurs zones, si certaines sont inconstructibles (CAA Marseille, 22 septembre 2011, Morgan, n° 09MA03798). Si un terrain est situé sur deux zones constructibles, la répartition des droits de construire est examinée au regard des articles 5 de chaque zone. La superficie minimale est calculée sur chaque surface comprise dans les deux zones (CE, 3 juin 1988, Commissaire de la République du Var, n° 71649). En l'absence de dispositions spécifiques régissant les parcelles déjà bâties, la règle d'un PLU exigeant une superficie minimum pour en assurer la constructibilité s'applique tant aux terrains vierges de toute construction qu'aux extensions des constructions qui y sont déjà implantées (CE, 27 février 1987, Arnicot, n° 57022). Ainsi, les dispositions d'un article UG 5 d'un plan d'occupation des sols selon lesquelles, pour être constructible, une parcelle doit avoir une superficie minimale de 500 m², ont pour seul objet d'interdire sur ces parcelles l'édification des constructions nouvelles et ne font pas obstacle à ce que, dans le cas où une telle parcelle a déjà reçu des constructions, celles-ci puissent également faire l'objet de modifications (CAA Paris, 22 janvier 1998, Chalard, no 96PA01384). Et, sauf indication contraire du plan, une règle de superficie minimale pour construire s'oppose à l'extension de constructions assises sur un terrain qui n'atteint pas ladite superficie (TA Versailles, 26 mars 1996, De Grave, n° 955411). Lorsque la division en deux lots d'un terrain supportant déjà une construction aboutit à constituer un lot bâti irrégulier au regard des prescriptions de l'article 5 du règlement local d'urbanisme, cette circonstance peut rendre inconstructible le lot non bâti, quand bien même présenterait-il isolément les caractéristiques requises au titre de ces prescriptions (CAA Versailles, 28 décembre 2006, Commune d'Orgerus, no 05VE01622). Définition ou non de la règle de superficie minimale Aux termes de l'article UA 5-2-3 du règlement du POS de La Baule : « Dans les secteurs UAb et UAg, les constructions à réaliser en application de l'article UA 10-3-1 B ne pourront être édifiées que sur des unités foncières de plus de 3 000 m² ». Au sens de ces dispositions, qui s'appliquent sans préjudice des règles relatives à l'implantation et aux dimensions des constructions, les « unités foncières de plus de 3 000 m² » peuvent ne pas être composées uniquement de terrains libres de toute construction préexistante. La circonstance qu'un bâtiment était implanté sur la parcelle litigieuse et que le permis de démolir n'a été délivré que postérieurement au permis de construire attaqué, ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que cette parcelle soit prise en compte pour la totalité de sa superficie pour l'application de l'article UA 5-2-3 (CE, 29 décembre 1995, Commune de La Baule, n° 12344). Lorsqu'un PLU prévoit une superficie minimale de X (en l'espèce 300 m²) pour les terrains issus d'une division, cette disposition s'applique dans le cas d'un permis de construire groupé. Dans le cas d'espèce, le permis de construire autorisait trois bâtiments sur un terrain d'une contenance totale de 839 m². Le permis de construire groupé impliquant une division ultérieure, la superficie minimale ne pouvait être respectée (CE, 26 octobre 2005, Commune de Sceaux, n° 265488). Les auteurs du PLU doivent les prendre en considération dans la définition ou non de la règle de superficie minimale. Dans le cas où le règlement du PLU exige que la superficie minimale (10 000 m2 en l'espèce) s'applique également au terrain détaché, la commune est tenue de refuser le permis de construire à la division en deux lots d'une parcelle de 14 816 m² supportant déjà une construction, le terrain d'assiette du projet, nu à bâtir, étant d'une superficie de 10 000 m2, le terrain bâti issu de cette division présentant alors une superficie de 4 816 m2 (CAA Marseille, 1er juin 2011, Commune de Fuveau, n° 09MA02471). n