La procédure de permis valant autorisation de division, autrement appelée « permis groupé », a été instituée pour alléger les procédures et éviter d'avoir recours à la création d'un lotissement lorsque le constructeur est une seule et même personne. Elle est aujourd'hui organisée par l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme (CU), qui dispose : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ». Tout en reprenant, pour l'essentiel, les dispositions de l'ancien article R. 421-7-1 du CU, ce nouvel article en modifie profondément l'esprit : il régit les divisions opérées avant l'achèvement de l'ensemble du projet ; la division peut être opérée par une pluralité de maître d'ouvrage ; le plan de division est obligatoire et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs doit être monté à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies, à condition que l'ensemble ne soit pas soumis au statut de la copropriété. L'hypothèse est celle du pétitionnaire qui construit, sur le même terrain, plusieurs bâtiments destinés à être cédés à des acquéreurs distincts. Comme la division est postérieure à l'octroi du permis, il ne s'agit pas d'un lotissement. La procédure revêt donc un caractère hybride tenant à la fois du lotissement et du permis de construire. Parallèlement, l'article R. 442-1 indique que « ne constituent pas des lotissements... les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ». Le lieu entre le permis valant autorisation de division et la dispense de lotissement est clairement établi. Conditions du permis valant division L'article R. 431-24 du CU supprime donc le principe de l'unicité du maître d'ouvrage : désormais, le permis valant autorisation de division peut être l'oeuvre de plusieurs personnes physiques ou morales. Aux termes de cet article, les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments, ce qui suppose au moins deux bâtiments autonomes et distincts, la condition demeurant inchangée par rapport aux dispositions de l'ancien article R. 421-7-1 du CU. Il vise la construction de bâtiments « sur un même terrain », étant rappelé que l'unité foncière est un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire, abstraction faite des références cadastrales de ces parcelles (CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667). Le terrain d'assiette doit également faire l'objet d'une division en propriété (CAA Marseille, 22 décembre 1999, Époux Giosa, n° 97MA05353) ou en jouissance (CE, 8 février 1999, Commune de la Clusaz, n° 171946) avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Mais la construction par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain de cinq habitations, destinées exclusivement à être mises en location, ne constitue pas une division en jouissance de la propriété foncière, dès lors que cette opération ne confère à chacun des locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière (CE, 7 mars 2008, Commune de Mareil-Le-Guyon, n° 296287 ; CAA Versailles, 8 juin 2006, n° 04VE03538, pour l'appel de la précédente procédure). Sous l'empire des anciennes dispositions des articles R. 421-7-1 (devenu R.431-24) et R. 315-2 c (devenu R. 442-1c) du CU, il a été jugé que constituait un permis valant autorisation de division (CAA Marseille, 5 mars 2010, SCI La Ferrage, n° 08MA00928), le permis de construire valant autorisation de division parcellaire (CAA Bordeaux, 17 mars 2009, Société Bouygues immobilier, n° 07BX02438). En revanche, l'opération a été qualifiée lotissement dans certains cas. Dans un projet d'édification d'un groupe de six logements, l'opération de construction projetée par une société a été refusée par l'arrêté contesté du 15 octobre 2001, nécessitant la subdivision, en six nouveaux lots, du lot n° 3 d'un lotissement autorisé par arrêté municipal du 13 février 1995, soit depuis moins de dix ans. Dans ces conditions, nonobstant la circonstance que les habitations que comporte le programme à réaliser feraient l'objet d'une vente en l'état futur d'achèvement, cette opération doit être regardée comme constituant un lotissement. Il suit de là que le maire était tenu, faute d'une autorisation de lotir obtenue préalablement par la société pétitionnaire, de lui refuser la délivrance d'un permis de construire pour l'édification d'un groupe de six habitations sur le lot n° 3 dudit lotissement (CAA Nantes, 29 novembre 2005, n° 04NT00116) ; Différences entre le permis valant division et le lotissement S'agissant de la distinction entre permis groupé et lotissement, une réponse ministérielle indique : « les divisions de terrains effectuées dans le cadre d'un permis de construire valant division, visé par l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme, ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises à permis d'aménager. L'article R. 442-1 les exclut, en effet, du champ d'application de la réglementation sur les lotissements. La distinction entre un lotissement et le permis de construire valant division réside dans le mode opératoire. Les opérations réalisées sous forme de lotissement font appel à plusieurs opérateurs : un lotisseur qui procède aux divisions et à l'équipement des lots et un ou plusieurs constructeurs qui intervient (ou interviennent) pour la réalisation des constructions sur les lots issus de la division. Les opérations réalisées sous forme de permis de construire valant division, quant à elles, peuvent faire intervenir un ou plusieurs opérateurs. Lorsque le permis de construire a été obtenu par plusieurs personnes, celles-ci sont solidaires de la réalisation des équipements et du paiement des taxes. Par contre, lorsque le permis de construire a été obtenu par une seule personne, il est nécessaire de procéder par modification du permis d'origine pour en faire bénéficier d'autres personnes. Le permis de construire modifié doit alors mentionner le ou les noms du ou des nouveaux titulaires, lesquels deviennent solidairement responsables de la réalisation des équipements et du paiement des taxes » (Rép. Min. à la question écrite n° 16282, JO AN, 12 août 2008). Il y a cependant lieu d'affiner l'analyse. Deux considérations essentielles guident, en pratique, la tentation de recourir au permis groupé plutôt qu'au lotissement, quitte à contourner la réglementation du lotissement : le permis valant autorisation de division autorise tout à la fois la construction des bâtiments et la division du terrain, le délai d'instruction de la demande étant de l'ordre de trois mois. Le lotissement, par le biais de la déclaration préalable ou du permis d'aménager, ne permet que la division du terrain. La construction des bâtiments afférents à la déclaration préalable ou au permis d'aménager nécessitera postérieurement l'obtention de permis de construire, aucun droit acquis à leur obtention ne découlant de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou au permis d'aménager. Par conséquent, le permis valant autorisation de division réalise un gain de temps substantiel et, même, du point de vue de la certitude de construction des bâtiments, une sécurité juridique plus grande. Il est vrai que lorsqu'un permis groupé est demandé, le projet est totalement connu. Il doit y avoir obligatoirement l'implantation d'au moins deux bâtiments, dont on connaît les caractéristiques, et il doit être prévu que le terrain d'assiette fasse l'objet de division « avant l'achèvement de l'ensemble du projet », conformément au plan de division. Le lotissement, au contraire, a pour but de diviser un terrain afin que les lots créés soient vendus à d'autres personnes que les demandeurs et que des bâtiments y soient construits. Ici, le projet de construction sur chaque lot n'est pas clairement défini, on sait simplement qu'il y aura des bâtiments. C'est la division qui est importante dans le lotissement. Dans la procédure de lotissement, la division intervient avant la réalisation des constructions. La finalité de l'article R. 431-24 réside dans la volonté simultanée du maître de l'ouvrage de construire des bâtiments et de diviser le sol assiette des constructions. La division foncière est « absorbée » par le permis de construire de l'article R. 431-24 prévoyant une division parcellaire dans le cadre du permis valant autorisation de division. la vente des lots peut s'opérer immédiatement pour le permis valant autorisation de division. Il en va différemment s'agissant du lotissement soumis à permis d'aménager, la vente des lots ne pouvant s'opérer avant l'exécution des travaux prescrits par le permis d'aménager, sauf à obtenir une autorisation d'exécution différée des travaux subordonnée à un engagement du lotisseur de terminer les travaux dans les délais fixés par l'arrêté d'autorisation et, lorsque le lotisseur n'est pas une collectivité publique, à la consignation, en compte bloqué, d'une somme équivalant à leur coût, ou de justifier d'une garantie d'achèvement des travaux, en vertu des dispositions de l'article R. 442-13 du CU. On verra l'importance de ce deuxième critère dans la tentation d'évitement du lotissement par les promoteurs, soucieux de rentabilité financière, par le biais de l'enchaînement permis valant autorisation de division transfert partiel à différents acquéreurs. Vente des terrains bâtis et transfert de permis valant division Le transfert partiel valant autorisation de division à une pluralité de titulaires est admis par la réglementation depuis que le nouvel article R. 431-24 du CU a supprimé l'exigence de l'unicité de maître d'ouvrage posée par l'ancien article R. 421-7-1 du CU. L'acquéreur d'un terrain ayant obtenu un permis groupé pourra ensuite opérer un transfert partiel de son permis, en ce qu'il autorise la construction d'une des maisons à construire, en vendant une parcelle (dont le détachement est autorisé par le permis) à un acquéreur qui pourra édifier une maison individuelle dans le respect des plans du permis. Par conséquent, la responsabilité des constructions est transférée à l'acquéreur pour sa partie, le permis restant unique. Cette possibilité de transfert partiel a été admise par la jurisprudence en cas de divisibilité des constructions (CE, 24 juillet 1978, Époux Royrole, DA 1987, n° 490). Si l'ouvrage dont la responsabilité de la construction est transférée n'est pas indépendant des autres, parce que sa desserte supposera par exemple la réalisation d'une voie, alors ce transfert partiel est en principe exclu (CAA Marseille, 18 mars 2004, commune de Beausoleil, n° 01MA00551). Le permis de transfert ne fait pas l'objet d'une réglementation. S'analysant comme une simple modification du nom du titulaire, le permis doit être en cours de validité pour pouvoir être transféré, n'ayant pas pour effet de proroger cette durée de validité. Si le transfert partiel permet à chacun des acquéreurs d'édifier la construction, en revanche la réalisation de la voirie et des espaces communs peut rester en plan en cas d'inertie ou de difficultés des uns et des autres. Il n'existe en effet aucune certitude que le vendeur initial réalisera les équipements communs. Qui plus est, par le jeu des transferts successifs, le bénéficiaire de l'autorisation initial peut s'en trouver totalement déconnecté. Il en résulte un risque réel, au travers du permis valant autorisation de division, de contournement de la réglementation des lotissements. Dans le cadre du permis groupé, suppression du maître d'ouvrage unique et obligation du plan de division se combinent donc pour rendre possible la vente du terrain par lots en conformité avec le plan de division à une pluralité d'acquéreurs qui, par la suite, bénéficieront de transferts de permis. Cette vente des lots n'est pas subordonnée à la réalisation des travaux de viabilité, ni même au statut du lotissement. On perçoit le danger pour les futurs acquéreurs, notamment de maisons individuelles. La construction de plusieurs maisons individuelles avec une voie permettant la desserte des lots autorisée par un permis groupé ressemble à s'y méprendre à un lotissement. Mais la différence essentielle réside dans le fait que le bénéficiaire du permis valant autorisation de division pourra vendre les maisons à autant d'acquéreurs différents, conformément au plan de division, et en leur transférant le permis de construire sur les constructions envisagées. Or si cette division avait été soumise à permis d'aménagement, les acquéreurs obtenant alors eux-mêmes le permis de construire, le lotisseur aurait dû borner les lots et viabiliser les parcelles en application des dispositions des articles L. 111-5-3 et L. 332-15 du CU. Il aurait du également, en vertu de l'article R. 442-13 du CU, fournir une garantie d'achèvement des travaux. Le danger pour l'acquéreur dans le cadre du permis groupé est bien présent : limites incertaines, superficie achetée approximative, et difficultés de mise en oeuvre du permis. Par ailleurs les acquéreurs devraient s'entendre pour créer la voie, les réseaux collectifs nécessaires à la desserte pour chacun de son lot, et les espaces communs. L'inertie, l'insolvabilité de l'un ou de plusieurs acquéreurs seraient susceptibles de compromettre l'opération.