1 Accompagner les habitants Accompagner l'habitant dans ses nouveaux quartiers demande anticipation et persévérance à l'aménageur ou à la collectivité. Plan d'eau bucolique, voitures au pas, façades végétalisées, charges réduites, mixité sociale et générationnelle… Qu'ils sont beaux et agréables à vivre ces écoquartiers… sur le papier. Mais sur le terrain, dans les quelques quartiers durables français où la vie de tous les jours a pris ses droits, il y a forcément des couacs : des habitants du quartier Ginko de Bordeaux-Lac se plaignant des moustiques et d'un ragondin venu leur rendre une visite amicale, aux copropriétaires de la Caserne de Bonne, à Grenoble, dont les factures énergétiques ne sont pas aussi légères qu'espéré... En matière de maîtrise de l'énergie, mais pas seulement, on sait aujourd'hui que l'usage est le facteur clé. Les livrets d'accueil et autres fêtes de quartiers sont des outils de plus en plus utilisés par les promoteurs immobiliers et les aménageurs publics ou privés de ces espaces un peu particuliers. « Ces opérateurs se sont pris en main. Certains vont même voir les habitants le soir pour leur expliquer comment fonctionne leur chaudière », constate Franck Faucheux, chef de projet écoquartier au ministère de l'Écologie. Mais cela ne suffit pas : les livrets d'accueil captent rarement d'emblée l'attention des nouveaux arrivants encore dans l'ivresse du déménagement et des premières démarches… « Nous essayons d'accompagner les habitants, mais ce n'est pas notre métier et nous n'avons pas de structures sur lesquelles nous appuyer dans ce quartier créé ex-nihilo. Les habitants arrivent au fur et à mesure et cela va continuer pendant plusieurs années. Nous faisons ainsi la tournée des boîtes aux lettres tous les deux mois. C'est un peu le mythe de Sisyphe… », philosophe Franck Potier, directeur de l'aménagement de l'écoquartier Ginko, chez Bouygues Immobilier. Relais stratégiques, promoteurs et syndics de copropriété ont aussi du mal à prendre le virage. Illustration à Grenoble : « Des habitants de la Caserne de Bonne se sont plaints car leurs gestionnaires d'immeubles leur demandaient les mêmes provisions de charge que pour un bâtiment classique. Pour éviter les désillusions, les collectivités doivent veiller à ce que les constructeurs transmettent toutes les données techniques relatives au chauffage, à la ventilation, etc., à l'organisme gestionnaire », conseille Laurent Gaillard, directeur de l'urbanisme de la capitale des Alpes. Pour corriger le tir, l'aménageur Sages a confié à l'agence locale de l'énergie (Alec) une mission de suivi de la performance énergétique des copropriétés et d'accompagnement pour la passation des contrats d'exploitation des chaufferies (lire encadré). Accompagner les habitants, c'est aussi les impliquer. Dans la petite commune tarnaise du Séquestre (1 600 habitants), un nouveau bout de ville est né près du bourg. L'écoquartier Camp Countal compte aujourd'hui 70 logements sur les 500 prévus à terme. Le maire Gérard Poujade, connu pour ses penchants participatifs, a mis en place plusieurs instances de concertation, comme un conseil social et environnemental local, qu'il consulte pour gérer la commune et donc l'écoquartier. Dans la Creuse, l'écolotissement de Faux-la-Montagne (400 âmes à peine) compte une dizaine d'habitants. Ils seront une cinquantaine à terme. Mais Madame le maire, Catherine Moulin, veut d'ores et déjà profiter de la création obligatoire de l'association syndicale libre de gestion. « L'association est chargée de la gestion du verger collectif et des bandes de terre laissées vierges dont les habitants pourront choisir l'aménagement (aires de jeux, plantations…). Ils auront aussi à gérer le réseau d'eaux pluviales du lotissement, avec le soutien de la commune qui appartient également à l'association en tant que propriétaire », détaille l'élue. Accompagner, c'est aussi expliquer les choix de l'aménageur. « Trois de nos écoquartiers recevront bientôt leurs premiers habitants. Nous avons organisé plus de cinquante ateliers depuis 2008 pour les concevoir, mais les participants ne sont pas ceux qui vont réellement s'installer. Pour rester sur cette dynamique, nous avons convié en avril les premiers véritables habitants identifiés à une première réunion pour leur expliquer, par exemple, pourquoi le quartier Danube ne compte qu'une place de stationnement pour deux logements et leur présenter les solutions alternatives qui s'offrent à eux. La conception de certains cœurs d'îlots n'est, en outre, pas finalisée pour laisser place à des aménagements pensés par les habitants », expose Florian Venant, chargé de mission écoquartier et développement urbain durable à la commu nau té urbaine de Strasbourg. Retour dans le quartier Ginko où les habitants sont bien présents, mais la sensibilisation à peine plus facile. « Il n'est pas aisé de toucher tous les habitants. Leur réceptivité reste très moyenne en dépit des nombreux outils déployés : réunions d'information à la participation décroissante, porte-à-porte de jeunes en service civique dans le cadre du programme Mediaterre d'Unicité, page Facebook… », regrette Franck Potier. Pour plus d'efficacité, le directeur de l'aménagement prévoit de demander à la nouvelle promotion de Media-terre arrivant ce mois-ci de développer des contacts plus directs avec les habitants, notamment pour comprendre pourquoi beaucoup laissent encore leurs déchets à côté et non dans les conteneurs enterrés. Quant à la cohabitation avec la nature, et notamment avec les ragondins (le spécimen incriminé a été capturé par les services de la ville et relâché dans la Garonne), un travail avec la LPO, à concrétiser sous forme d'une convention, est en cours. Dans l'espoir que le prochain à pointer le bout de son museau ait droit à un accueil un poil plus chaleureux… 2 Évaluer l'opération L'évaluation est un point d'étape important dans la vie d'un écoquartier. Lancée au moment opportun, elle permet l'amélioration continue et le partage avec la population. L 'évaluation des politiques publiques est loin d'être une spécialité française. L'urbanisme et les écoquartiers n'échappent pas à la règle. « Il faut changer de regard sur l'évaluation. C'est un outil de capitalisation, d'amélioration continue et de dialogue, pas une façon de distribuer bons et mauvais points », défend Catherine Charlot-Valdieu du bureau d'études La Calade. Au ministère de l'Écologie, on en est bien conscient : « Nous avons élaboré, avec le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) notamment, une méthode d'évaluation que nous sommes en train d'appliquer aux treize opérations détentrices du label Écoquartier. Les collectivités sont subventionnées pour collecter les données. Nous débutons aussi la même démarche pour les trente-deux écoquartiers engagés dans la labellisation. Les collectivités manquant d'outils, d'indicateurs, nous avons décidé d'accélérer le processus. L'occasion est belle de communiquer sur ce sujet à l'occasion de la Conférence Paris Climat 2015, et pourquoi pas de proposer notre méthode à l'international », salive Franck Faucheux, chef de projet éco-quartier. Comme c'est déjà le cas pour le référentiel Écoquartier, la méthode sera mise à disposition de tous après l'été 2015. Mais quelles sont aujourd'hui les bonnes pratiques en la matière, quels indicateurs peuvent être utilisés et à quel moment faut-il lancer l'évaluation ? « Plus on s'y prend en amont, mieux c'est. L'idéal est d'élaborer la démarche et les indicateurs associés avant de figer le plan de masse et la trame viaire. L'évaluation en tant que telle constitue un point d'étape important. Le bon calendrier dépend de l'ampleur du projet, des opportunités, etc., mais il ne faut pas trop attendre pour pouvoir ensuite rectifier le tir », conseille Catherine Charlot-Valdieu, dont le bureau d'études qui travaille depuis des années sur ces questions a élaboré la méthode Indi (Indicator's impact). La Sem Ville renouvelée a déjà lancé l'évaluation du premier écoquartier de l'agglomération lilloise, celui de l'Union, qui n'accueille encore que 1 300 salariés et attend ses premiers habitants à la mi-2015. « Nous avons renouvelé notre marché d'assistance à maîtrise d'ouvrage en 2011, confié à un groupement associant le groupe Setec et le CSTB, en intégrant une mission d'évaluation au regard de notre référentiel de développement durable. Nous construisons avec eux plusieurs outils comme un tableau de bord progressivement renseigné par les promoteurs », indique Agnès Crucé, directrice du projet. Le choix des indicateurs à suivre n'est cependant pas toujours évident. « On n'examine pas les mêmes critères avant et après le chantier, explique Franck Faucheux à propos de l'évaluation pilote du ministère. Pour la mixité sociale par exemple, on ne regarde plus le pourcentage de logements aidés, mais si les gens restent en résidence sociale ou le nombre d'associations créées dans le quartier. Côté énergie, on considère la consommation, mais aussi la part des énergies renouvelables, de l'autoconsommation de chaleur ou la proportion de production renouvelable consacrée à la mobilité… » L'évaluation peut enfin être l'occasion d'un partage avec les habitants, bénéfique, bien que parfois houleux. Illustration dans un des plus anciens écoquartiers de France, la Caserne de Bonne à Grenoble : « Nous avons présenté en octobre 2013, en réunion publique, les résultats du suivi des factures énergétiques que l'aménageur grenoblois Sages nous a confié. Les débats avec les propriétaires mécontents d'avoir acheté cher des logements censés être performants furent animés… », se souvient Nicolas Ferrand, à l'Agence locale de l'énergie et du climat de l'agglomération grenobloise. Il faut dire qu'un seul bâ timent s'approchait des objectifs de consommation fixés ! Une situation précédemment constatée par le bureau d'études Enertech grâce au suivi instrumenté et très complet mené dans le cadre du projet européen Concerto qui avait révélé des surconsommations pouvant atteindre 70 %. Une étude pleine d'enseignements au niveau national (conception, suivi des entreprises…) et également pour l'agglomération qui vient par ailleurs de relancer auprès des habitants un second questionnaire d'évaluation, plus sociologique cette fois, après un premier rapport du cabinet Argos rendu en 2012, plutôt positif sur l'appropriation du quartier. 3 Attirer les entreprises L'attractivité économique ne se décrète pas. Quelques pistes pour séduire les entreprises et les intégrer à la vie de l'écoquartier. L'écoquartier idéal rompt avec l'urbanisme fonctionnel pour mêler équipements, activités tertiaires et commerces aux logements. Mais y attirer les entreprises n'est pas forcément évident. « Nous avons peu de demandes. Le marché tertiaire est très calme en dehors de Paris et beaucoup d'entreprises privilégient encore les zones d'activité », déplore Franck Potier, directeur de l'aménagement de l'écoquartier bordelais Ginko chez Bouygues Immobilier. Les quartiers durables ont pourtant des avantages à faire valoir, notamment auprès des grandes entreprises. « Ces dernières sont sensibles à la performance énergétique des bâtiments, que ce soit pour l'image, la valorisation de leur patrimoine immobilier ou les économies de charges, ainsi qu'aux services liés à la mobilité et à la gestion des flux logistiques. Elles s'intéressent également aux possibilités de transformation et d'extension à long terme, notamment pour les installations de type productif », note Taoufik Souami, maître de conférences à l'Institut français d'urbanisme-LATTS qui coordonne l'étude Movida « Consommer dans les écoquartiers » pour le compte du ministère de l'Écologie. Dans l'agglomération lilloise, pour séduire les entreprises, on a choisi de spécialiser les écoquartiers et de développer pépinières et services spécifiques : image et textile pour le quartier de l'Union, TIC pour celui de la Haute-Deûle qui totalisera à terme 200 000 m² de logements, d'équipements et d'activités. « La première livraison, en 2009, fut celle du bâtiment industriel réhabilité du Blan-Lafont, 10 000 m² de bureaux remplis en trois ans, première opération du parc d'activité EuraTechnologies. La communauté urbaine a financé ce projet pour atteindre une masse critique afin de convaincre les investisseurs privés », livre Florence Vandenberghe, directrice de projet de l'écoquartier de la Haute-Deûle pour la Sem Soreli. « Faire venir des entreprises de haute valeur ajoutée en attire d'autres : secrétariat, nettoyage, restauration…  », glisse Franck Faucheux, chef de projet écoquartier au ministère de l'Écologie. Petites entreprises et commerces ont évidemment aussi leur place dans les écoquartiers. « Ces espaces se prêtent particulièrement bien à la demande grandissante de commerces de proximité. C'est l'attractivité, l'image du quartier, et le flux de clients potentiels qui va avec, qui les attirent », note Taoufik Souami qui apprécierait que, pour amorcer la pompe, les collectivités expérimentent certaines solutions de portage comme, à l'image de la parisienne Semaest, garder la propriété des fonds de commerce et des murs pendant quelques années. Pour le chercheur, une alternative aux modèles classiques que déroulent les promoteurs commerciaux est possible. « Il faut garder des petites activités de production : menuiserie, artisanat… Aujourd'hui, les écoquartiers ne savent pas les intégrer alors que leur présence engendrerait des économies en coût global. D'autant que les écoquartiers sont souvent bâtis sur des friches industrielles ou ferroviaires comptant des locaux adaptés à ce type d'activité. L'occasion est souvent ratée de les conserver, tout comme les réseaux ferrés qui peuvent s'avérer fort utiles. De la même façon, on reproduit des blocs tertiaires avec restaurants d'entreprises inclus. Pour un ensemble de 20 000 m², il faut compter 3 000 à 4 000 repas par jour. Cette demande pourrait plutôt permettre l'ouverture d'activités de restauration et de solliciter des fournisseurs locaux », envisage-t-il. Cela présenterait aussi l'avantage de renforcer les liens entre le travailleur et le quartier qui l'accueille. C'est ce à quoi s'essaie la Sem Ville renouvelée, aménageur de l'écoquartier de l'Union dans l'agglomération lilloise : « Nous organisons tous les dix-huit mois les Assises de l'Union, indique Agnès Crucé, directrice du projet. Une journée et demie mêlant ateliers pédagogiques, visites de sites ou expositions, le tout organisé à cheval sur la semaine et le week-end pour brasser habitants, chefs d'entreprise, salariés et créer du lien. »