Si elle intervient après une série de textes en la matière (loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, loi du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat, loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville, loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL), loi du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable), la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (MOLLE) n'en est pas moins présentée comme une « une loi de rupture ». Ce texte entend mobiliser l'ensemble des acteurs du logement (Etat, collectivités locales, organismes HLM, 1% logement et associations) avec l'objectif de débloquer la chaîne du logement (de l'hébergement d'urgence à l'accession à la propriété en passant par le locatif social). Il réforme l'organisation, le statut ou le champ d'intervention des organismes de logement social, de l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), ou encore de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Plus de quatre-vingt décrets devraient intervenir pour permettre son application. La ministre du Logement, Christine Boutin, a en revanche, renoncé à rétablir la disposition supprimée par le Sénat visant à introduire les logements en accession sociale à la propriété dans le décompte des 20% minimum de logements sociaux qui s'impose aux communes de plus de 3.500 habitants au titre de l'article 55 de la loi sur le renouvellement urbain dite SRU. La loi MOLLE, qui contient 124 articles, a été adoptée définitivement dans le cadre d'une procédure d'urgence, après réunion de la commission mixte paritaire, le 19 février 2009. Puis déférée au Conseil constitutionnel, lequel, dans sa décision n° 2009-578 DC du 18 mars 2009, a censuré l'article 4 (qui instituait un prélèvement sur les ressources financières des organismes HLM au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social) ainsi qu'une partie des articles 61, 64 (droit au maintien dans les lieux des locataires en fonction de leur situation juridique antérieure à l'acquisition de l'immeuble par un organisme HLM) et 118 (relatif à l'office interdépartemental de l'Essonne, du Val-d'Oise et des Yvelines). Le Conseil a également soulevé d'office et censuré deux « cavaliers législatifs », les articles 115 (relatif aux détecteurs de fumée dans les logements) et 123 (ratification d'une ordonnance relative aux communes de Polynésie française). La loi MOLLE renforce l'engagement du « 1% logement » et des organismes HLM dans la mise en oeuvre de la politique du logement, à partir d'une démarche contractuelle. La loi crée ainsi l'obligation pour chaque organisme HLM de conclure d'ici à 2010 une convention d'utilité sociale avec l'Etat fixant des objectifs concernant le nombre de logements à construire et à mettre en vente, les loyers ou la qualité des services aux locataires, au risque de pénalités financières. Diverses mesures visent par ailleurs à favoriser la mobilité des locataires au sein du parc de logements HLM, notamment en cas de sous-occupation du logement [abaissement de 10% des plafonds de ressources pour accéder au logement social ; offre de relogement et suppression du droit au maintien dans les lieux dans certaines conditions (à l'exception des personnes de plus de 65 ans ou handicapées)] et à prévenir l'apparition de copropriétés dégradées. Les bailleurs sociaux pourront prendre en gestion des logements du parc privé pour les sous-louer à des ménages actuellement hébergés dans des hôtels ou des centres d'hébergement. Un « programme national de requalification des quartiers anciens dégradés » doit en outre être mis en place pour permettre de résorber l'habitat indigne, de remettre sur le marché des logements vacants et de faciliter la rénovation énergétique des logements existants (réhabilitation de 60 000 logements privés et production de 50 000 logements sociaux sur la période 2009-2016). La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) porteur du projet pourra créer un fonds local de requalification des quartiers anciens dégradés. Afin d'améliorer les capacités en hébergement d'urgence, l'ANRU pourra financer des opérations portant sur des structures d'hébergement ou des logements de transit. Le fonctionnement du dispositif départemental de veille sociale est également précisé. Le plan départemental d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile sera désormais inclus dans le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). La loi réforme les obligations d'hébergement des communes et la procédure de sanction y afférente. Plusieurs dispositions modifient également les conditions d'exercice du droit au logement opposable et renforcent les mesures existantes pour la lutte contre l'habitat indigne (dont l'art. 84 de la loi donne une définition). L'application du dispositif du Pass-Foncier (octroi du bail à construction ou du prêt à remboursement différé) est étendue au logement collectif (et prolongé jusqu'au 31 décembre 2010). Ce dispositif bénéficie d'une TVA à taux réduit et d'une aide des collectivités locales. Les collectivités qui contribuent financièrement au Pass-Foncier bénéficieront d'une aide de l'Etat (la loi de finances rectificative pour 2009 a prévu une enveloppe de 50 millions d'euros). Un décret n° 2009-577 du 20 mai 2009 en précise les modalités. Les dispositifs « Robien » et « Borloo » sont recentrés sur les zones dans lesquelles le marché immobilier présente des tensions (ce qui exclut la zone C). Enfin, le délai maximum qu'un juge peut accorder avant une expulsion pour permettre de trouver une solution de relogement ou d'hébergement provisoire est ramené à un an (au lieu de trois). La création de commissions départementales de prévention des expulsions devient obligatoire. La loi MOLLE complète ainsi les dispositions adoptées dans le cadre du Plan de relance, qui visent des travaux de construction et d'amélioration des logements qui doivent être engagés dès 2009, contenues dans la loi du 17 février 2009 relative à l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés (voir décryptage JDC n° 2138), la loi de finances pour 2009 ainsi que les lois de finances rectificatives pour 2008 et 2009. Il s'agira ici de présenter les principales mesures en matière d'urbanisme et d'offre foncière destinées à favoriser le développement d'une nouvelle offre de logement. Renforcement du programme local de l'habitat La loi MOLLE (art. 28) renforce l'efficacité du programme local de l'habitat (PLH) qui participe à la diversité de l'habitat et a pour objet de répartir de façon équilibrée et diversifiée les logements sur le territoire d'un EPCI. Instauré par la loi de décentralisation du 7 janvier 1983, le régime juridique des PLH a été réformé par la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et aux responsabilités locales qui a consacré le niveau intercommunal comme l'échelle d'élaboration du PLH et subordonné la délégation des aides à la pierre à l'existence de tels plans. La loi ENL a quant à elle rendu le PLH obligatoire pour toutes les communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, les communautés urbaines et les communautés d'agglomération. La loi MOLLE élargit le champ des EPCI concernés par cette obligation aux communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, ainsi qu'aux communes de plus de 20 000 habitants n'appartenant pas à une intercommunalité. - La loi modifie la définition du PLH, son contenu et ses modalités d'action (art. L. 302-1 du Code de la construction et de l'habitation). La durée des PLH est fixée à six ans. La loi précise les objectifs et principes devant être pris en compte dans ce cadre. Ceux-ci tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports, mais également des équipements publics et de la nécessité de lutter contre l'étalement urbain. - La loi modifie par ailleurs les dispositions relatives aux conditions de délégation aux EPCI dotés d'un PLH de la gestion des aides à la pierre. La convention de délégation des aides à la pierre ne peut pas être conclue ou renouvelée avec un EPCI, lorsque le PLH qui l'a élaboré ne tient pas suffisamment compte des demandes de modifications formulées par le préfet. La convention peut en outre être dénoncée par le préfet, lorsque les résultats du bilan triennal d'exécution du PLH sont manifestement insuffisants par rapport aux objectifs. - Le PLH comprend un programme d'actions détaillé par commune, et le cas échéant par secteur géographique, accompagné d'un échéancier prévisionnel. Ce programme comprend le nombre et le type de logements à réaliser, les moyens, notamment fonciers, à mettre en oeuvre et les orientations relatives à l'application de certaines mesures prévues par le Code de l'urbanisme (CU). - La loi modifie les procédures du « porter à connaissance » et de l'association de l'Etat à l'élaboration du PLH et renforce le contrôle de ce dernier sur son contenu. - La loi (art. 29) ramène à un an (au lieu de trois) le délai de mise en compatibilité du PLU avec le PLH, le schéma de cohérence territoriale (SCOT) ou le plan de déplacements urbains (PDU) pour permettre la réalisation d'un ou plusieurs programmes de logements prévus dans un secteur de la commune par le PLH et nécessitant une modification du PLU (art. L. 123-1 du CU) - Enfin, la loi (art. 30) prévoit l'intégration des dispositions du PLH dans le PLU lorsque celui couvre l'intégralité du territoire de l'EPCI (art. L. 123-1 du CU). Prescriptions des PLU relatives à la taille des logements La loi MOLLE (art. 31) permet aux communes de délimiter des secteurs dans les PLU à l'intérieur desquels les programmes de logements doivent comporter un pourcentage défini de logements d'une taille minimale. (art 123-1, 15° du CU). Il s'agit de favoriser la production de logements répondant à la demande locale et d'éviter celle de petits logements inadaptés aux familles, effet pervers du plafonnement des aides fiscales à l'investissement locatif. Suppression du droit de délaissement imposé aux communes en contrepartie de l'institution d'une servitude en matière de réalisation de logements sociaux La loi ENL a permis aux communes d'instituer dans les PLU une servitude consistant à « délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale » (d de l'art. de L. 123-2 du CU). Un premier bilan montre la faible utilisation de cette disposition par les communes notamment du fait de l'existence du droit de délaissement (art. L. 230-1 du CU) qui permet aux propriétaires concernés de demander à la commune d'acquérir leur bien, à défaut de quoi la servitude ne s'applique plus. La loi MOLLE (art. 32) supprime la servitude en question et le droit de délaissement allant de pair, tout en conservant la possibilité pour les communes de délimiter dans leur PLU des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale (art. L.123-1, 16° du CU). Prolongation de l'extension d'exonération de TFPB pour la construction de logements sociaux La loi MOLLE (art. 6) prolonge jusqu'en 2014, l'exonération pendant une durée de 25 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des bailleurs sociaux (cette durée devait être ramenée à 15 ans après le 31 décembre 2009). (art. 1384 A et s du Code général des impôts). Autorisation de constructions d'habitation dans le périmètre d'anciens bâtiments agricoles En l'absence de PLU ou de carte communale, seules sont en principe autorisées certaines constructions, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune (règle de la constructibilité limitée). Sont notamment autorisés l'adaptation, le changement de destination, la réfection et l'extension des constructions existantes. La loi (art. 36) permet désormais la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales (art. L. 111-1-2 du CU). Possibilité de majorer les règles de construction dans les PLU Le coefficient d'occupation des sols ou COS (c'est-à-dire le rapport entre la surface de plancher ou le volume de la construction et la surface du terrain sur lequel elle doit être édifiée) permet de fixer la densité maximum des constructions dans les zones urbaines ou à urbaniser. Un dépassement du COS peut être autorisé sous deux conditions : que la partie de la construction en dépassement soit destinée à des logements sociaux ; que le coût foncier imputé à ces logements sociaux n'excède pas un montant fixé par décret en Conseil d'Etat par zone géographique. La loi ENL a également prévu la possibilité de majorer le COS jusqu'à 50 %, dans certains secteurs, en vue de la réalisation de projets comportant plus de 50 % de logements sociaux. Enfin, un dépassement du COS est autorisé, dans la limite de 20 % et dans le respect des autres règles du PLU, pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable (art. L. 128-1 du CU). Afin de favoriser l'optimisation du foncier, la loi MOLLE (art. 40) autorise des assouplissements aux règles de construction fondés outre sur le volume constructible des terrains tel qu'il résulte du COS, sur les règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Ces nouvelles possibilités nécessitent une modification du PLU mais pas d'enquête publique. Le projet de modification du PLU est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante. l Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI peut déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par le PLU (ou par un document d'urbanisme en tenant lieu), à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au COS est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation (art. L.123-1-1 du CU). La décision, prise par délibération motivée, fixe, pour chaque secteur, ce dépassement qui ne peut excéder 20% pour chacune des règles concernées. En l'absence de COS, l'application d'un dépassement ne doit pas conduire à créer une surface habitable supérieure de plus de 20% à la surface habitable existante. La disposition n'est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit et dans les « zones de danger » et les « zones de précaution » délimitées par les plans de prévention des risques naturels prévisibles. Ce dépassement ne peut être employé cumulativement avec ceux prévus en cas de construction de logements sociaux (art. L. 127-1) ou de constructions remplissant les critères de performance énergétique (art. L. 128-1). L'article L. 123-12-1 du CU, qui prévoit déjà un débat triennal au sein du conseil municipal sur les résultats de l'application du PLU ainsi que sur l'opportunité d'une mise en révision de celui-ci, est complété afin de prévoir également à cette occasion un débat sur l'opportunité de déterminer des secteurs dans lesquels un tel dépassement est autorisé pour permettre l'agrandissement de bâtiments à usage d'habitation. - Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI peut, par délibération motivée, et sous réserve de ne pas porter atteinte au POS ou au projet d'aménagement et de développement durable (PADD), délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux, bénéficie d'une majoration (art. L. 127-1 du CU ). Cette majoration ne peut excéder 50% du volume constructible tel qu'il résulte du COS ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Pour chaque opération, cette majoration ne peut pas être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité. Cette disposition élargie ainsi à toutes les communes le champ des dispositions introduites dans le cadre de la loi ENL et supprime la limite temporelle initialement imposée à ce dispositif. Le législateur confirme la validité des décisions qui auraient été prises sur le fondement de l'article L. 127-1 dans sa rédaction antérieure. Cette majoration combinée au dépassement autorisé en cas de construction remplissant des critères de performance énergétique ne peut entraîner une majoration totale du COS ou un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol, supérieur à 50%. Convention de projet urbain partenarial La loi MOLLE (art. 43) crée un nouvel instrument contractuel d'aménagement dénommé « projet urbain partenarial » (PUP) permettant aux communes de signer une convention avec les propriétaires des terrains concernés par des opérations d'aménagement, les aménageurs ou les constructeurs fixant le programme des équipements à réaliser pour répondre aux besoins de l'opération ainsi que les conditions de leur prise en charge. Jusqu'à présent, seules les procédures des zones d'aménagement concertées (ZAC) et des projets d'aménagement d'ensemble (PAE) permettaient aux communes de se voir financer tout ou partie du coût des équipements publics nécessaires au développement de certains secteurs de leur territoire. - La convention de projet urbain partenarial peut être conclue entre les propriétaires des terrains, les constructeurs, les aménageurs et la commune lorsque des opérations d'aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres ( art. L. 332-11-3 du CU). Cette convention établie le montant de la prise en charge privée du coût des équipements publics, fixe les délais de paiement ainsi que les modalités de cette participation (contribution financière ou apports de terrains bâtis ou non bâtis). La participation des opérateurs privés est limitée au coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants dans le secteur concerné ou, lorsque la capacité des équipements excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. Enfin, ce dispositif ne peut s'appliquer que dans les zones urbaines ou à urbaniser délimitées par les PLU ou les documents en tenant lieu. - Les constructions édifiées dans les secteurs couverts par un PAE sont exclues du champ d'application de la taxe locale d'équipement (TLE). Pour rappel, le paiement de la TLE (article 1585 A du Code général des impôts) fait partie des obligations auxquelles sont tenus les bénéficiaires d'autorisations de construire. L'article L. 332-11-4 du CU institue une exonération du champ de la TLE pour les constructions édifiées dans les périmètres couverts par un PUP. Cette exonération est toutefois limitée dans le temps, la convention de PUP devant fixer le délai pendant lequel celle-ci est applicable, qui ne peut excéder 10 ans. Les constructions situées dans ce périmètre seront également exonérées de la participation pour voirie et réseaux (PVR). - Enfin, pour permettre aux organismes d'HLM de se grouper avec d'autres organismes, publics ou privés, afin de se voir confier par une collectivité territoriale un PUP ou une opération d'aménagement, la loi prévoit qu'ils peuvent souscrire ou acquérir des parts ou actions dans des sociétés pouvant réaliser des opérations d'aménagement ou participer à un PUP (art. L.421-2 ; L.422-2 et L.422-3 du CCH). Modification de l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles L'article 1529 du CGI, issu de la loi ENL, prévoit la faculté pour les communes ou les EPCI compétents en matière d'urbanisme d'instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un PLU dans une zone urbaine ou à urbaniser ou par une carte communale dans une zone constructible. Il s'agit ainsi de restituer aux communes une partie de la plus-value engendrée par l'ouverture des terrains agricoles à l'urbanisation. Toutefois, cette taxe n'est pas calculée en fonction de la plus-value réalisée mais en fonction du prix de vente du terrain. La loi MOLLE (art. 38) substitue ainsi à l'assiette sur le prix de vente une nouvelle assiette assise sur le prix de cession diminué du prix d'acquisition (c'est-à-dire sur la plus-value effectivement réalisée). Toutefois, en l'absence d'éléments de référence, la taxe reste assise sur les deux tiers du prix de cession. La taxe, due par le cédant, est égale à 10 % de ce montant et exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Exercice du droit de préemption dans les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence Le droit de préemption est exercé par la commune (ou un EPCI) en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou opérations d'aménagement afin de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti (art. L. 210-1 du CU). Il peut également être utilisé pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. Lorsqu'il a constaté la carence d'une commune pour non réalisation de ses objectifs de construction de logements sociaux, le préfet peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation de ces objectifs (art. L.302-9-1 du CCH). L'aliénation d'un immeuble ou d'un terrain destiné à être affecté à la construction de logements sociaux ayant fait l'objet de la convention n'était pas soumise au droit de préemption pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral de carence (art. L. 213-1 du CU). La loi MOLLE (art. 39) supprime cette disposition et confie l'exercice du droit de préemption urbain au préfet dans les communes pour lesquelles celui-ci a prononcé un constat de carence. Ce droit de préemption est exercé par le préfet sur toutes les aliénations de terrains bâtis ou non bâtis affectés au logement et celles destinées à être affectées à une opération prévue par la convention conclue avec l'organisme. Pendant la durée d'un arrêté de carence, le préfet pourra non seulement rétablir mais également instituer le droit de préemption urbain. Par ailleurs, il pourra déléguer ce droit de préemption à un établissement public foncier d'État, à un organisme HLM ou désormais à une société d'économie mixte (SEM). Les biens acquis par ce biais doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou des objectifs fixés par la loi SRU en matière de réalisation de logements sociaux. Droit de préemption urbain renforcé sur les cessions de parts de SCI La loi MOLLE (art. 34) étend le droit de préemption urbain renforcé à la cession de la majorité (et non plus la totalité) des parts d'une société civile immobilière (SCI) (sauf lorsqu'elle intervient entre parents). La loi ENL permettait en effet aux communes d'exercer leur droit de préemption sur la cession de la totalité des parts d'une SCI afin de faire échec à la création de SCI dans le seul but de contourner le droit de préemption urbain. Mais il demeurait encore trop facile de neutraliser cette disposition en ne cédant que 99 % des parts de la SCI, si bien que le Conseil d'Etat avait préconisé une évolution du droit en la matière dans un récent rapport sur le droit de préemption. Le droit de préemption urbain renforcé (art. L. 211-4 du CU) permet à la commune d'exercer un droit de préemption sur des cessions de biens qui, en principe, ne lui sont pas soumises. Sont concernés : les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, les locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans, les parts ou actions des sociétés d'attribution, et la majorité des parts d'une SCI, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Encouragement à la création d'établissements publics fonciers locaux (EPFL) La loi modifie le régime juridique des EPFL afin d'encourager leur création. La loi du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville a institué les EPFL dont le régime juridique est proche de celui des établissements publics d'Etat. Les EPFL sont des établissements publics à caractère industriel et commercial, compétents pour réaliser des acquisitions foncières ou immobilières en vue de la réalisation de réserves foncières (art. L. 324-1 à L. 324-10 du CU). Ils sont créés par le préfet, sur délibérations concordantes des EPCI ou des communes selon les cas, sauf opposition de la région ou du département dans les trois mois. Malgré les assouplissements apportés à leur régime juridique, les créations d'EPFL ont été peu nombreuses (on en compte moins de dix). Ceci est d'autant regrettable que les EPFL pourraient être des instruments utiles à la mise en oeuvre des stratégies de maîtrise foncière des collectivités locales, à coté du droit de préemption urbain et de la fiscalité et du plan local d'urbanisme. Les EPFL sont financés par le produit des ventes qu'ils réalisent et d'autres contributions, un prélèvement institué par la loi SRU (art. L. 302-7 du CCH) et le produit d'une taxe spéciale d'équipement (art. L. 1607 bis du CGI), dans la limite d'un plafond fixé à 20 euros par an et par habitant situé dans son périmètre. La loi MOLLE (art. 37) prévoit que si cet établissement perçoit la taxe sur le même territoire qu'un établissement public foncier d'Etat (EPFE), ce plafond est fixé à 10 euros par habitant pour chaque établissement. Toutefois, les établissements peuvent modifier ce plafond, par convention, dans la limite d'un plafond global de 20 euros par habitant. Par ailleurs, la loi exonère les organismes HLM et sociétés d'économie mixte de la TLE. - La loi (art. 105) accroît en outre les incitations financières en faveur de la création des EPFL en allongeant la période d'exonération fiscale des plus-values réalisées suite à l'acquisition par des collectivités territoriales, des EPCI ou des établissements publics fonciers d'Etat ou locaux d'un bien et à sa revente à un organisme HLM (le délai est porté à trois ans). - Par ailleurs, la loi (art. 106) soustrait du droit de préemption les biens acquis par un établissement public foncier d'Etat ou local, lorsqu'il agit à la demande de la collectivité titulaire du droit de préemption, afin d'éviter de soumettre le propriétaire à l'obligation de déclaration d'aliéner et simplifier ainsi les formalités (art. L. 213-1 du CU). La loi (art. 107) simplifie en outre la modification des statuts des EPFL ainsi que la prise de décision par ses établissements (art. 108) Possibilité de déroger aux règles d'urbanisme pour permettre l'accessibilité des personnes handicapées à un logement La loi (art. 44) autorise les communes à délivrer des permis de construire dérogeant à une ou plusieurs règles d'urbanisme fixées par le PLU, afin de permettre l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant (art. L. 123-5 du CU). La loi renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de définir les conditions dans lesquelles ces dispositions seront applicables. Le maire devra très certainement recueillir l'avis de la commission d'accessibilité afin de vérifier que la dérogation demandée est bien indispensable. Dégrèvement de TFPB au titre des travaux d'économie d'énergie Il est accordé sur la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à des immeubles affectés à l'habitation, appartenant aux organismes HLM ou aux SEM, un dégrèvement égal au quart des dépenses payées, à raison des travaux d'économie d'énergie (art. 1391 E du CGI). La loi (art. 47) permet l'imputation du dégrèvement au titre des travaux d'économie d'énergie non seulement sur la TFPB due au titre de l'immeuble dans lequel les travaux ont été effectués mais aussi sur celle due au titre des autres immeubles possédés par l'organisme dans la même commune ou dans d'autres communes relevant du même service des impôts au nom du même bailleur et au titre de la même année.