Cette semaine, Raphaël Eulry, directeur marketing et communication chez AC Environnement, fait le point sur la loi énergie climat et sur les enjeux de rénovation énergétique qu’elle implique. Il se demande "quelle sera la valeur dans 10 ans des biens achetés récemment avec des crédits par des foyers modestes qui n’ont pas forcément de quoi mener, en sus de leur acquisition, de nouveaux travaux d’amélioration de la performance énergétique et climatique de leur appartement ou maison ?"

Les mesures drastiques contre les logements « passoires énergétiques » vont-elles créer une nouvelle fracture entre les villes au marché immobilier porteur et celles où il est au ralenti ?

Ce n’est plus une « transition », c’est une « révolution » énergétique qui pèsera demain sur les locations et les transactions immobilières. Et il est des bailleurs et des propriétaires qui ont dû prendre un sérieux coup de chaud depuis que les parlementaires, en plein été caniculaire, ont décidé de rendre drastiques et contraignantes les cessions et les locations de bien qui s’avèreraient être des passoires énergétiques.

Tout est dans le texte de la Loi dite « Énergie Climat », avec des mesures applicables progressivement d’ici à 2028. Mais mieux ne vaudra pas trop attendre car les premières nouvelles contraintes s’imposeront dans moins de deux ans.

Dès 2021, les bailleurs d’un logement dont l’étiquette énergétique sera de F ou G – la pire des évaluations dans le diagnostic de performance énergétique, le fameux DPE – n’auront pas le droit d’en augmenter le loyer sans l’avoir rénové au préalable. Ils n’auront pas le droit non plus de répercuter les coûts des travaux sur les charges locatives.

En 2022, un propriétaire ou un bailleur d’un bien mal isolé devra obligatoirement informer dans le détail l’acquéreur ou le locataire de ses futures dépenses énergétiques. Il devra surtout compléter son diagnostic de performance énergétique (DPE) par un audit énergétique bien plus poussé, réalisé par un expert, moyennant plusieurs centaines d’euros. Cet audit donnera lieu à un rapport contenant des propositions de travaux d’amélioration de la performance du logement, avec des coûts estimatifs précis.

Ce point est sans conteste une bonne chose pour l’acquéreur d’un bien immobilier : il sera en mesure d’évaluer plus spécifiquement en amont son prix d’acquisition et bénéficiera ainsi le cas échéant d’arguments pour négocier le prix affiché par le vendeur. Mais surtout l’acquéreur anticipera mieux le prix de revient de travaux qu’il serait tenté de réaliser pour améliorer la performance énergétique de son appartement, de sa maison ou de son immeuble.

Vers une nouvelle fracture territoriale ?

Les nouvelles contraintes législatives iront encore plus loin ensuite :

En 2023, des biens considérés comme trop énergivores ne pourront être ni loués, ni vendus.

En 2028 – dans moins de 10 ans donc ! – plus aucun logement ne pourra avoir une étiquette de performance énergétique avec la note F ou G ! Sauf si lesdits bâtiments sont trop contraignants et supposeraient des travaux aux coûts disproportionnés par rapport à la valeur du bien.

Et cette dernière disposition du texte n’est pas sans poser de réelles questions. D’une part, quelle sera la valeur dans 10 ans des biens achetés récemment avec des crédits – sur 20 ou 25 ans – par des foyers modestes qui n’ont pas forcément de quoi mener, en sus de leur acquisition, de nouveaux travaux d’amélioration de la performance énergétique et climatique de leur appartement ou maison ? Pourront-ils même les revendre ? Déjà passoire énergétique, leur bien connaîtra-t-il aussi une dégradation de sa valeur patrimoniale ?

Cela pose aussi une question plus transversale sur la transition énergétique du patrimoine bâti ancien selon sa localisation : si on se réfère simplement au texte de loi, compte tenu de la valeur marchande d’un bien, son prix au mètre carré, un immeuble haussmannien chic à Paris, Lyon ou à Nice pourrait subir des travaux de rénovation énergétique. Mais pourrait-on imposer des travaux similaires dans un même immeuble haussmannien de Metz ou de Nancy, villes où les prix de l’immobilier restent très contenus, tandis que le coût des travaux de rénovation énergétique explose ?

Autrement dit, si cette loi est louable et ambitieuse, ne risque-t-elle pas de créer une fracture thermique, énergétique et immobilière de plus entre les territoires ?